25
Введение
Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника.
Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.
В тоже время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.
В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Самостоятельных характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.
Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо должно только для проживания граждан.
ЦЕЛЬ РАБОТЫ - исследование института найма жилого помещения, который включает в себя социальный найм, коммерческий найм и найм помещения специализированного жилищного фонда.
АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ- Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.
ИСТОРИОГРАФИЯ ВОПРОСА - исследованию данной темы посвящены труды таких ученых-правоведов и юристов-практиков, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С., Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., Гришаев С.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.
Лишь в тех случаях, когда жилищные прямо не урегулированы ГК, а так же когда его нормы отсылаются к актам жилищного законодательства, следует руководствоваться предписаниями жилищного законодательства.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Его анализ позволяет указать на следующие важнейшие признаки этого договора:
наймодателями по договору найма жилого помещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.
От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления;
нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;
объектом найма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях и иных местах пребывания;
жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату;
жилое помещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование. Используется оно только для проживания.
Юридические лица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его - уже по договору найма жилого помещения - для проживания граждан. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен, 2006 год
Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным, формальным.
Предметом договора может быть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.
В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть:
· частным;
· государственным;
· муниципальным.
В зависимости от целей использования установлены 4 вида жилищного фонда:
жилищный фонд социального использования;
специализированный жилищный фонд;
индивидуальный жилищный фонд;
жилищный фонд коммерческого пользования.
Жилищные отношения возникаю только в случае, если нанимателем является гражданин.
Основаниями возникновения жилищных отношений в зависимости от вида собственности на жилое помещение являются:
решение управомоченного органа и договор социального найма;
договор найма;
договор аренды.
1.1 Правоотношение сторон по договору социального найма
жилого помещения
Права и обязанности сторон установлены как гражданским, так и жилищным законодательством (ст. 676, 678 ГК РФ, ст. 65, 67 ЖК РФ). В частности, по договору найма - наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
передать нанимателю свободное от прав и иных лиц жилое помещение и в состоянии, пригодном для проживания;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услугах надлежащего качества;
несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договоров социального найма жилого помещения.
Наниматель имеет право в установленном порядке:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг.
Наниматель обязан:
использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Гражданским кодексом;
обеспечить сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещение по договору социального найма;
не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
1.2 Отношения между сопользователями
Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласие этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.
При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытии нанимателя его место занимает из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
Не могут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.
1.3 Плата за жилое помещение
Устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.
2. Виды договора найма жилого помещения
Договор найма в зависимости от принадлежности жилого помещения делится на:
Страницы: 1, 2, 3