.
Из установленных законом о долевом участии в строительстве требований, к застройщику усматривается, что:
• застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц;
• застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строителъстве;
• только застройщик или лицо, действующее от его имени по поручению, вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;
• для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства66 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт-Издат, 2008, стр. 387..
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи, участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков55 Жилищное право. Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексим. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007, стр. 111..
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке, вправе отказаться от исполнения договора и застройщик обязан возвратить денежные средства, уплачённые участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Общие положения, регулирующие вопрос расторжения гражданско-правовых договоров, содержатся в гл. 29 ГК РФ. Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора возможно в следующих случаях:
по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;
по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
При расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон такое соглашение должно быть совершено в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно оно будет являться документом, подтверждающим расторжение договора и прилагаемым к заявлению о регистрации расторжения договора.
При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке обе стороны договора должны быть осведомлены о его расторжении77 Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»- М.: РИОР, 2007, стр. 155..
Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд88 Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2006, стр. 108..
Главной особенностью договора долевого участия в строительстве является то, что заключив такой договор участник долевого строительства не становится собственником квартиры, а получает право на ее приобретение после ввода построенного объекта недвижимости.
Договор долевого участия в строительстве имеет свои положительные и отрицательные стороны. К преимуществам рассматриваемого договора можно отнести:
- во-первых, это цена квартиры, она значительно ниже цены квартир в готовых домах;
- во-вторых, возможность согласования всех перепланировок, переоборудований, изменений в несущих конструкциях с застройщиком;
- в-третьих, квартира новая;
- в-четвертых, гарантийный срок на объект долевого строительства - не менее 5 лет.
Недостатками договора являются:
1. Временной промежуток - квартира переходит в собственность через определенное договором время, а предоплата вносится в момент заключения договора полностью или в рассрочку (причем при оплате в рассрочку стоимость квадратного метра увеличивается ,а сроки сдачи, в лучшем случае, остаются прежними).
2. Вкладывая деньги в строительство дома, участник договора долевого строительства становится партнером строительной фирмы, он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется, а также в случае форс-мажерных обстоятельств, покупателю будет крайне трудно вернуть свои деньги.
3. Самая распространенная проблема - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности.
4. Договор долевого участия в строительстве имеет свои слабые стороны, этим пользуются компании-застройщики.
В результате участник долевого строительства в течении 6-12 месяцев находится в «подвешаном» состоянии.
Страницы: 1, 2