внимание анализу их финансового состояния и составу обеспечения.
Наконец, пятый тип предприятий требует особого внимания и отношения со
стороны банка в связи с высокой степенью риска. Однако этот тип предприятий
также неоднороден. Одна их часть при существенной реорганизации
производства и менеджмента, а также финансовой поддержке банка может
выправить свою репутацию. Эти предприятия банк не должен оставлять без
помощи, оказывая ее на условиях поручительства (гарантии). Другую часть
предприятий можно признать безнадежной, в ней устанавливать кредитные
отношения не рекомендуется.
3.2 Пути дальнейшего совершенствования и экономическая эффективность от
предложенных решений по обеспечению возвратности кредита.
Жилище долговечно и каждому человеку достаточно один раз вложить
деньги в его строительство. Вместе с тем, для создания нормальных жилищных
условий требуются большие средства. Лишь немногие частные застройщики
располагают значительными сбережениями. Позволяющими им финансировать
строительство нового жилья за счет собственных средств. Подавляющему
большинству застройщиков для этих целей требуются долгосрочные банковские
кредиты. Однако банки могут предоставить жилищные кредиты только в тех
случаях, когда у них есть гарантия, что заемщики в перспективе смогут как
оплатить достаточно высокие ссудные проценты, так и вернуть в полном
размере полученные в кредит капиталы. Следовательно, одним из важнейших
условий выдачи кредита для долгосрочного финансирования жилищного
строительства является обеспечение кредита наличием у заемщика чего-то
важного, что по своей стоимости равноценно ссудному капиталу.
Наиболее распространенным в мире видом обеспечения возвратности
кредита является залог недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных
участков) в форме ипотеки закладного платежного обязательства, оформляемого
между банком и заемщиком.
Другими словами, для получения ссуды под недвижимость заемщик обязан
подписать закладную или доверительный документ. Согласно которой
недвижимость, продолжая быть собственностью заемщика, становится залогом
под заем на приобретение жилья. Таким образом, закладная является договором
между банком и заемщиком, согласно которому банк, не становясь
собственником закладываемого недвижимого имущества, имеет право
принудительного взыскания обремененного недвижимого имущества и возврата
кредита за счет выручки от его продажи с аукциона.
Таким образом, между банком и заемщиком устанавливаются строгие
договорные отношения, которые предусматривают применение жестких мер
материальной ответственности. В случае нарушения условий договора
применяется целая система штрафных санкций, в том числе:
- штрафы, налагаемые на заемщика, если выплаты производятся после
истечения срока отсрочки платежа;
- штраф, налагаемый на строительные и проектные фирмы за срыв
срока и недоброкачественное исполнение работ по строительству
жилья.
Помимо стоимости недвижимого имущества, в закладную могут включаться
также и денежные средства, которые заемщик по определенным причинам хранит
в банке.
Как правило, сумма заема не превышает 80% от стоимости приобретаемого
жилья. Остальную часть ее стоимости заемщик оплачивает из собственных
средств. Эта сумма вносится застройщиком обязательно в первую очередь
(первый взнос) до открытия платежей по закладной.
Право на получение ссуды под залог имеют не все граждане, нуждающиеся
в улучшении жилищных условий, а только те, у которых отношение суммы
текущих производимых месячных затрат к месячному доходу, выраженное в
процентах, ниже установленной банковской ставки, т.е. когда имеет место
выполнение условия по формуле:
[pic]
где:
Nб – банковская стандартная ставка[20].
Принятию решения о выдаче ссуды под залог недвижимого имущества
предшествуют оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на
основополагающих критериях его кредитоспособности, а именно:
- стабильность его финансового положения;
- размер его текущих доходов и расходов.
Стабильность финансового положения заемщика характеризуется
продолжительностью работы и временем проживания на одном месте, а также
другими показателями, свидетельствующими о надежности клиента как партнера
по сделке.
Платежеспособность заемщика оценивается соответствием его доходов и
расходов при помощи следующих коэффициентов:
а) [pic]
Кж - коээфициент нагрузки платы за старое жилье;
Вмес.ж - месячные выплаты за старое жилье;
Nж - норматив банка[21].
б) [pic]
Кнр - коэффициент нагрузки расходов, включая жилье;
Вмес.р - сумма месячных расходов, включая жилье;
Nр - норматив банка.[22]
в) [pic]
Кзж - коэффициент займа на приобретение нового жилья;
Зж - сумма займа на приобретение нового жилья;
Нж - стоимость заложенной недвижимости;
Nз - норматив банка[23].
Ипотечные кредиты предоставляются обычно на 20 - 30 лет. Размер
процентных ставок колеблется в зависимости от ситуации на рынке капитала в
пределах от 7 до 10% годовых.
Кредиты предоставляются по ставке с фиксированным или переменным
процентом. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента надежнее,
поскольку в этом случае предстоящие ежемесячные выплаты фиксируются на весь
срок выдачи ссуды. В случае переменной ставки процента кредитор предлагает
более низкий первоначальный процент, что означает для заемщика меньшую
сумму первоначальных ежемесячных выплат и возможность получения большей
суммы в кредит и на более длительный срок, но с вероятностью увеличения
процентной ставки в перспективе.
Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических
условиях – один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой
кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой,
которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации,
выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг. Имеют часто на западе
более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций,
т.к. они обеспечены ликвидным залогом.
В то же время любая банковская системы может выдавать ограниченное
количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и
значительных рисков, эту проблему можно решить, как показывает зарубежный
опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок
закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых
обязательств.
Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные
ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с
некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации.
Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет
средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты,
снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те
эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на
аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.
Такой механизм при определенных условиях может работать и в Молдове.
Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е.
частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих
вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.
Самая главная проблема – это найти ресурсы в бюджете для выдачи
гарантий по выпускаемым на основе закладных облигациям и определить порядок
их использования.
При оперативном решении всех вопросов развитие ипотечного кредитования
в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам
недвижимого имущества, в частности земли. А это влечет в экономику
дополнительные инвестиции.
Обратимся к опыту некоторых стран, где ипотечное кредитование получило
крупномасштабное развитие.
Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-
летнего возраста, в размере до 95% стоимости залога (если приобретается
первый дом или квартира), 80% стоимости или покупной цены дома (если
приобретается второй или последующие дома или квартиры). Если клиент банка
решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки,
минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.
Наряду с предоставлением ипотечного кредита банки Великобритании
оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному
кредиту, строений и обстановки в доме; предоставление «бриджинг ссуд»
(кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой
квартиры) и др.[24]
Во Франции ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20 лет.
Примером подобных кредитов может служить так называемый «жилищно-целевой
сберегательный план». Этот документ дает право получения заемщиками
льготных кредитов и инвестирования средств под 6 % годовых без обложения
налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного плана заключается в
том, что он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При
условии регулярного размещения обязательных взносов в течение 5 лет клиент
получает право на государственную премию и при необходимости на получение
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
