Содержание
Введение………………………………………………………………….3
Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки…………………4
1.1. Понятие, происхождение и развитие института залога………….4
1.2. Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых
домов……………………………………………………………………6
1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков……………..10
1.2.2. Особенности ипотеки предприятий……………………..11
1.2.3.Особенности ипотеки жилых домов и квартир…………13
1.3. Государственная регистрация ипотеки………………………….14
Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..17
2.1. Основная деятельность ипотечных банков...……………………17
2.2. Ипотечные облигации…………………………………………….20
2.3. Пассивные и активные операции банков………………………..23
Глава 3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного
кредитования…………………………………………………………………..25
3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……25
3.1.1. Система стройсбережений…………………………………25
3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные
займы……………………………………………………………………..27
3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые
обязательства, обеспеченные залогом. Система закладных
листов……………………………………………………………………..28
3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг,
имеющих коллективную гарантию……………………………..30
3.2. Развитие ипотеки в России……………………………………….32
Выводы и предложения………………………………………………..34
Приложения…………………………………………………………….36
Список литературы…………………………………………………….38
Введение
В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости
создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что
должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы,
которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-
первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов —
банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно
осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования
данной системы в значительной степени зависит от уровня развития
инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого
имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества,
страховые компании, а также институты, организующие деятельность на
вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является
принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов
системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение
имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим
процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и
своевременность разработки.
Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в
инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе,
преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня
создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном
этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению
соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить
данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.
Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки
1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога
После революции 1917г старая правовая система претерпела изменения. В
1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался
как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»
В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на
недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из
гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.
Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота,
долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку
месторождений полезных ископаемых.
Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения
обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-
1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и
СНК СССР от 30 января 1930г.
В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено
прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного
господства государственной собственности и централизованного директивного
планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств
потерял смысл.
В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в
первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю,
предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным
средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество,
составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а
также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета
залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан,
включая жилой дом.
Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием
рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных
учреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие
в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее
определение:
Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-
залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником
обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами.
Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть
предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения,
здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и
переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-
ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей
ГК.
ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2
основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного
имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество
выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды:
ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и
специализированный вид залога,—залог прав (требований)
1.2 Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых
домов
Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного
имущества залогодержателю.
Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог
недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя
к должнику (залогодателю).
В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ
«О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества —
ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Основные положения закона следующие:
предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке
как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом,
так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода
прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее
дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда,
сервитуты);
может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца
имеется право на отчуждение или на продажу;
залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным
законом.
Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог
предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным
участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства
недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае
неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет
заложенной недвижимости.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и
пользовании залогодателя, т.е. должника.
В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты
взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением
может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от
заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может
предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность
отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по
обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть
нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об
ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.
Ипотека может быть установлена на:
• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской практике;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
