передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные
в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего
принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При
положительном решении кредитного комитета соответствующий работник
составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление
ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи:
комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение
документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор
за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию
договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При
заключении договора стороны руководствуются основными положениями,
предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом
особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные
средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в
договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму
и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких
разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы,
регламентирующие права и обязанности сторон:
- сумма кредита и размер банковского процента;
- порядок и сроки выдачи кредита;
- порядок и сроки погашения процента;
- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре
залога;
- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор
залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в
пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного
кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
- контроль за целевым использованием кредита в период строительства
или реконструкции объектов кредитования;
- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в
обеспечение кредита;
- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при
заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в
отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих
обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более
высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда
перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по
реализации залога.[30]
3.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации
Сегодня в России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300
коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно
назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский
ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”,
Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный
ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.
Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г.,
ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием
строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и
“Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых
сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что
банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2
года).
В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк
(Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная
инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую
программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа
предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она
рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих
структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем
ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков
(юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным
покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является
строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные
осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных
условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если
ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда
стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость
имеющегося.
4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих
закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой
выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший
собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в
строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая
счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего
все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства,
поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на
принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту,
индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-
20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со
стоимостью недвижимости.
6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные
накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на
банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или
строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других
объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого
счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение
ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в
рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с
процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи,
подтвержденного необходимыми документами.
Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк.
Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:
- первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20%
стоимости квартиры;
- ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее
стоимости);
- через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся
20% стоимости недвижимости.
Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать
долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных
предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4
субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.
Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание
платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал
кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и
гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика
(фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость
строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение
года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а
остаток долга погасить в течение 15 лет.
По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки
готовых квартир.
С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком
не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема
кредитования была следующей:
1. По условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента
составлял сумму в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб.
за 1 кв. метр.
2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались
исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев –
строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом,
ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном
выражении с учетом коэффициента инфляции.
3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном
вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не
делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного
кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании
накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г.
ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком
проценты за кредит можно было считать льготными.
С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные
кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В
1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в
виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление
кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их
труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
