В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного
кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы
определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов,
их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации
лимитированы.
Значение писка новых вариантов решения проблем обеспечения жильем
российских граждан на базе рыночного, а не административно-
распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно
переоценить. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается
острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение
новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель – создать работающую систему обеспечения доступным по
стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на
рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном
рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных
кредитов.
Современная государственная жилищная политика должна, наряду с
прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения,
сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего
населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье
в собственности в результате бесплатной приватизации, на систему ипотечного
кредитования. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит
резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных
условий населения, но и через активизацию жилищного строительства сможет
оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в
целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода
«локомотивом» для других отраслей экономики России.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной
системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с
другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:
1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать
имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским
макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать
психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью
воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при
ипотечном кредитовании.
2). Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения
доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее
высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного
кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть
полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса
ипотечного кредитования.
3). Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся
характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых
ресурсов граждан, коммерческих банков-кредитов, инвесторов, а не на
финансирование со стороны государственного бюджета.
4). Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в
любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных
регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или
отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотека, а
объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного
спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей
исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в
части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и
выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока
долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного
механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также
процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного
кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с
одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и
инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-
кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка
ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных
действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при
процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее
ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных
организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных
кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых
финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных
ресурсов в эту сферу.
Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени
зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироваться в
России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции,
уровень которой составил в 1995 г. 31%, кредитный риск и риск процентной
ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-
кредиторы даже не рассматривали возможности начала ипотечных операций, как
вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за
исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были
отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не
превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции,
снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в
отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая
стабилизация, инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились
объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться
платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны «среднего» класса.
Банки получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в
свободно конвертируемой валюте, но и в российских рублях на сроки от 3-х до
5 лет.
В результате проводимой финансовыми властями политики отставания
роста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в период
с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в
валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения
валютных цен на жилье способствовал росту спроса на ипотечные кредиты со
стороны населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической
реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве
стратегической перспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированности
препятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования.
Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост
государственных заимствований обусловили высокие процентные ставки. В этих
условиях банки ориентировались на получение сверхвысоких доходов от
операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный период,
изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные
макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.
Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов роста
потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены
выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5-1,7%.
Постепенно начала выходить из кризиса банковская система. Если в
целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то на 1 апреля
1999 г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд. рублей.
В банки стали возвращаться вкладчики. Объем сбережений граждан в
национальной валюте составил на 1 июля 1999 г. 178,1 млрд. рублей,
увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях
отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с
проблемой избыточной ликвидности. На 13.08.99 г. сумма остатков на
корреспондентских счетах в Банке России и АРКО составила 50,5 млрд.
рублей.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного
вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств
сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее
время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым
ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет),
необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне
сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных
средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной
низкой активности банков в области жилищного кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовых
условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного
кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
